千亿阳光城的“资金焦虑” 阳光城

发布时间:2019-09-19 14:01:45 来源:房企有料 关键词:阳光城
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原文标题:千亿阳光城的“资金焦虑”
原文发布时间:2019-06-11 23:37:02
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“2020年达到千亿!”跳跃式发展的闽系代表房企阳光城,在掌门人林腾蛟的带领下,提前达到了目标。2018年财报显示,阳光城销售金额达到1628.56亿元,同比上涨77.9%。然而,跻身千亿就真的安全了吗?透过财务报表,仍能看出阳光城高周转之下,所暴露出的高成本、高负债、低利润等核心问题。

融资成本高企,引债务压顶

纵观近几年阳光城的业绩数据,在高增长的背后,一直存在着负债高企的隐忧,尽管2018年其财务指标、偿债指标有所优化,但仍不容乐观。

通过梳理,阳光城2014年销售金额230.7亿元,到2018年已经实现了5年超7倍的成长。前4年呈直线增长,2018年虽然首破千亿大关,但同比增速却回落10个百分点。

千亿阳光城的“资金焦虑”

2014-2018阳光城业绩走势图

从2018年销售区域分布来看,占比最高的区域为包括长沙、成都、武汉、郑州等城市在内的内地区域,达到36.88%;其次为长三角区域,占比28.39%;而其大本营大福建,占比仅为20.04%。

由于过去几年在全国不断跑马圈地,负债高企一度成为了阳光城的标签,降负债因此成为阳光城最近几年的重点。

千亿阳光城的“资金焦虑”

2014-2018阳光城财务指标

查看财报,阳光城现金短债比0.79,长短期债务比1.34,债务结构还需要进一步优化。

财报数据还显示,2018年阳光城资产负债率为84.4%,同比下降1.2个百分点;有息负债为1126.13亿元,同比减少8.76亿元;净负债率182.22%,虽然同比大幅走低,但仍高于房企平均水平2倍还要多。对此,阳光城执行副总裁吴建斌在业绩报告会上称,希望阳光城在2019年的净负债率可以降至150%。但今年一季度其净负债率依然维持在189.6%高位,不降反升。

虽然2018年的有息负债略有减少,但据年报披露,阳光城当年期末融资余额高达1126.13亿元,整体平均融资成本却上升至7.94%,同比还要增加0.86个百分点。相应的,其当年利息资本化金额也增加了15.34亿元。

亿翰智库发布2018上市房企融资成本排行榜显示,前三十名门槛为5.91%,平均融资成本为5.64%。同在一个阵营梯队的金地,其融资成本仅为4.83%,阳光城显然还需要努力追赶。

净利润率不断下滑,去年仅6.92%

财报显示,2018年度阳光城实现营业收入564.70亿元,同比增长70.28%;当期净利润39.06亿元,同比增长75.30%。近565亿元的营业收入,匹配上39亿元的合并报表净利润,净利确实有待改善。

在盈利性指标上面,阳光城近年净利率不断下滑,2014-2018年,净利率分别为9%、8%、7%、6.72%、6.92%。2018年虽微涨0.2%,但依然在低谷徘徊。

从费用支出看,过去一年,阳光城三项费用支出上涨明显,其中销售费用同比增长82.90%,管理费用同比增长34.06%,财务费用更是大增379.76%。

销售费用的攀升显示阳光城正在执行激进的销售策略,时间点也恰恰与朱荣斌和吴建斌从碧桂园加入阳光城吻合。这些巨额费用支出,无形中吞掉了阳光城的利润,而高额的融资利息更是背后重要的推手。

资金捉襟见肘,拿地目标未实现

过去阳光城给人的印象是房企里拿地最疯狂的“并购王”,但受制于资金压力问题,阳光城拿地被迫变得谨慎。

在过去一年,阳光城新增81个项目,新增土地建筑面积1332.49万平方米,同比减少34.1%。其中,内地区域占比最高,达到62%;长三角、珠三角、大福建等区域新增占比相对均衡,约占10%左右,但同比2017年均出现了不同程度的下降。

原计划2018年投资拿地预算为800亿元,至年末实际花费仅为306.5亿元,远远低于2017年的1396亿元。吴建斌表示很“委屈”:“本来我还想多买点地,但是由于资金等问题,还是有点掣肘,虽然有点不甘,但限于公司的财务资金实力,在今年(2018年)这种环境中也没什么办法。”

截止2018年末,阳光城总土储约为4417.77万平方米,总货值约5494亿元。从区域分布来看,阳光城在大福建、长三角、珠三角的土地储备基本接近,货值占比在15%左右。内地区域(包括长沙、南宁、西安、重庆、太原等城市)占比稍高,约48.32%。

跻身千亿之后,阳光城一路狂奔的步伐接下来主动放慢。2019年阳光城对外公布的销售目标是1800亿元,仅比2018年高出10.53%,明显有些保守。

今年披露的一季度财务报表显示,2019年一季度阳光城合约销售金额340.42亿元,其目标完成率还不到2成。同期拿地面积207.4万平方米,拿地金额142.6亿元,占比当期销售金额约41.89%。

从目前阳光城的销售规模和增长速度来看,土储货值略显不足,仍需进一步加大力度拿地。但另一方面,如果土储规模跟去化能力不匹配,加上融资成本居高不下,土储规模过大反而也会成为负重包袱。

据阳光城年报显示,截至2018年末,公司项目从拿地到开盘平均周期为6.3个月,比2017年还要提速0.6个月。这样的高周转模式,直接或间接导致太原、郑州、南宁等多地阳光城项目频

据悉,2019年将是阳光城项目竣备交付的大年。这些项目能否经得起交房“大考”,还有待时间验证。

任何成长都不是一蹴而就,要想摆脱“资金焦虑”,从“黑马”变“白马”,阳光城仍有很长的路要走。


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